The Up Plex Mission
Elevating others by providing wealth-building, passive investment opportunities through real estate.
It’s a known fact that owning real estate can be one of the best passive investment vehicles for you. More specifically, apartment buildings and commercial real estate. However, it also comes with an incredible amount of complexities in trying to acquire such assets and we’ve found that to be the reason most beginner investors shy away from pursuing.
So we set out to make it more attainable for investors to invest in these incredible wealth-building assets with confidence. As a limited partner, you get to leverage our time, network, and decades of experience to create peace of mind with every investment you make with us. We do our best to mitigate as much risk as possible. So much so that we won’t offer an opportunity that we aren’t investing in ourselves.
The Up Plex Mission
Elevating others by providing wealth-building, passive investment opportunities through real estate.
It’s a known fact that owning real estate can be one of the best passive investment vehicles for you. More specifically, apartment buildings and commercial real estate. However, it also comes with an incredible amount of complexities in trying to acquire such assets and we’ve found that to be the reason most beginner investors shy away from pursuing.
So we set out to make it more attainable for investors to invest in these incredible wealth-building assets with confidence. As a limited partner, you get to leverage our time, network, and decades of experience to create peace of mind with every investment you make with us. We do our best to mitigate as much risk as possible. So much so that we won’t offer an opportunity that we aren’t investing in ourselves.
Chris Linger
Principal
Chris Linger has an MBA, twenty seven years of active duty Navy services (ret), now full-time apartment syndicator (underwriter and asset management). Mentor to hundreds of aspiring investors.
Maricela Soberanes
Principal
Maricela has been investing in Real Estate since 2006 in Austin TX. She successfully grew a personal rental portfolio before becoming a full-time syndicator. She’s a Navy veteran, self-published author, and a medical missionary to third world countries.
Chris Linger
Principal
Chris Linger has an MBA, twenty seven years of active duty Navy services (ret), now full-time apartment syndicator (underwriter and asset management). Mentor to hundreds of aspiring investors.
Maricela Soberanes
Principal
Maricela has been investing in Real Estate since 2006 in Austin TX. She successfully grew a personal rental portfolio before becoming a full-time syndicator. She’s a Navy veteran, self-published author, and a medical missionary to third world countries.
Our Success Formula
Underwriting & Negotiating
Detailed underwriting determines the amount of negotiating that can be done with a seller on price and terms. Our experience allows us to properly analyze an asset and mitigate as much risk as possible for our investors.
Contract Review / Due Diligence
We have established the best legal and due diligence teams for our syndications. This allows us to simultaneously expedite two incredibly time-consuming tasks that most beginning investors struggle with.
Closing & Reassessment
There is more to closing than just signing on the dotted line and handing over the keys. There is an equal amount of critical work that needs to be completed soon after to ensure the success of a syndication.
Enacting Business Plan / CapEx
We identify and prioritize the necessary projects and execute them based on funding and critical need. Simultaneously, our expert CapEx team gets to work by coordinating with asset and property managers to assist in stabilizing the property.
Stabilization / Refinance
This process usually takes just over 2 years (depending on the market) and involves everything from completing CapEx, to ensuring organic fair market rent growth, to managing tenant turnover, all while working to decrease expenses.
Sale/Disposition
When it comes time to sell, we prepare the property to show as cost-effectively as possible. Once sold, we ensure that we properly close out business transactions and 3 months after the sale, we deliver all sales proceeds (return of capital) to our investors.
Our Success Formula
Underwriting & Negotiating
Detailed underwriting determines the amount of negotiating that can be done with a seller on price and terms. Our experience allows us to properly analyze an asset and mitigate as much risk as possible for our investors.
Contract Review / Due Diligence
We have established the best legal and due diligence teams for our syndications. This allows us to simultaneously expedite two incredibly time-consuming tasks that most beginning investors struggle with.
Closing & Reassessment
There is more to closing than just signing on the dotted line and handing over the keys. There is an equal amount of critical work that needs to be completed soon after to ensure the success of a syndication.
Enacting Business Plan / CapEx
We identify and prioritize the necessary projects and execute them based on funding and critical need. Simultaneously, our expert CapEx team gets to work by coordinating with asset and property managers to assist in stabilizing the property.
Stabilization / Refinance
This process usually takes just over 2 years (depending on the market) and involves everything from completing CapEx, to ensuring organic fair market rent growth, to managing tenant turnover, all while working to decrease expenses.
Sale/Disposition
When it comes time to sell, we prepare the property to show as cost-effectively as possible. Once sold, we ensure that we properly close out business transactions and 3 months after the sale, we deliver all sales proceeds (return of capital) to our investors.
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Aumento de las Tasas de Interés y su Impacto en la Inversión en Apartamentos
Puede que hayas oído hablar del escandaloso aumento de las tasas de interés, ¡un 75 puntos básicos!
Varios de nuestros inversores nos preguntaron cómo afecta eso a las oportunidades de inversión en multifamiliares en curso?
Hola familia de Up Plex,
La semana pasada, la Reserva Federal (Fed) anunció un aumento de tasas de tres cuartos de punto porcentual; fue el aumento más alto en un solo movimiento en 28 años. ¿Cuál es el impacto de esta noticia para un inversor como tú y como nosotros?
La respuesta corta es que cuando inviertes con nuestro equipo, incorporamos situaciones como esta en nuestro análisis conservador. Además, integramos medidas de protección en el plan de negocio para mitigar el impacto de los aumentos de tasas de interés. También, dependiendo del tipo de préstamo, podemos comprar seguros para protegernos de tales aumentos.
Lo más importante es no alarmarse por declaraciones generales de otros ("el aumento de las tasas de interés afectará la inversión inmobiliaria").
Ya sea que estés invertido con otros patrocinadores de sindicación o con nosotros, queremos explicar el concepto y ofrecerte una lista de preguntas que deberías hacer al evaluar una oportunidad de inversión, tanto ahora como en el futuro…
¡Porque un inversor informado es un inversor confiado!
Hazle las siguientes preguntas a tu equipo de patrocinio:
¿Qué tipo de préstamo estamos utilizando?
¿Cuáles son los términos del préstamo?
¿Compraron un Rate Cap (tope de tasa) (si es una tasa flotante o variable)? ¿Por cuánto tiempo?
Los aumentos de tasas de interés solo tienen el potencial de afectar la deuda con tasa flotante. Por lo tanto, las propiedades con deuda a tasa fija no se ven afectadas por los cambios en las tasas.
En cuanto a las propiedades adquiridas con deuda a tasa flotante, aquí hay una lista de salvaguardas financieras que incorporamos en el plan de negocio para mitigar el impacto de los aumentos en las tasas de interés:
1.) Para cada préstamo con tasa flotante, compramos un Interest Rate Cap (tope de tasa de interés). Un Interest Rate Cap establece un límite en cuánto puede aumentar el índice de tasa flotante en los préstamos. Esto actúa esencialmente como una póliza de seguro/contrato sobre las tasas flotantes.
A medida que aumentan las tasas de interés, el pago mensual de la hipoteca aumenta proporcionalmente hasta que alcanza el Interest Rate Cap adquirido para proteger el flujo de efectivo de la inversión.
2.) Si el índice de tasa flotante del mercado excede el Interest Rate Cap, el seguro (proveedor del Cap) entrará en acción y pagará la diferencia excedente en los pagos del préstamo.
Modelamos o planificamos el peor escenario económico dentro de nuestra herramienta de análisis. Presupuestamos reservas y planificamos el negocio alrededor de la posible tasa de interés más alta, hasta el monto del Interest Rate Cap.
Ejemplo: para un préstamo con una tasa flotante inicial de SOFR (índice) @0.5% más un margen de 2.0%, compraríamos un Interest Rate Cap de 2% (esto se activaría a 4.5% en el ejemplo anterior). El proveedor del Cap pagaría el exceso por encima del Interest Rate Cap.
Como puedes ver, el tipo de préstamo, el monto del Interest Rate Cap y el monto de las reservas son componentes esenciales al determinar el impacto de la inversión.
MI CONCLUSIÓN PRINCIPAL: Aunque el aumento y la volatilidad de las tasas de interés están generando nuevos desafíos, las condiciones también crean una gran oportunidad para operadores fuertes de adquirir nuevas propiedades.
Haz tu diligencia debida y consigue un equipo de primer nivel; sigue siendo un buen momento para invertir en bienes raíces multifamiliares.
Estamos aquí para ayudarte. Si tienes más preguntas y te gustaría discutir esto más a fondo, por favor, comunícate a invest@up-plex.com con tus preguntas o agenda una llamada.
¡Gracias por leer el blog de Up Plex Multifamily Investments!
¡Felices inversiones, amigos!
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